9 Roermond - Venlo

Het cafe bij het station van Roermond adverteert aardbeien met slagroom voor € 2,75. De marginale kosten liggen hier blijkbaar nog lager dan in Sittard. Misschien omdat ze dichter bij de telers zitten. In Midden Limburg, waar we vandaag, deels over Duitse bodem, langs wandelen, worden veel vollegrondsgroenten geteeld. Dat komt door het erfrecht, dat voor versnippering van het grondbezit heeft gezorgd.

Het Midden-Limburgse landschap is afwisselend met een licht golvende bodem en een onregelmatige verkaveling. Vanuit de bossen aan de Prinsendijk kijken we erop neer. De wegen zijn er bochtig en overal liggen restjes bos en stukjes woeste grond. Tot ver in de 19e eeuw leefden boerengezinnen vooral van de eigen opbrengsten, zelfvoorzieningslandbouw (subsistence farming) heet dat in het moderne jargon. Wat over was werd verkocht op nabije markten, zo lazen we bij het ontbijt al in het Pieterpadgidsje. Een mooi landschap voor ons wandelaars, maar ooit was het voor de bewoners kommer en kwel.

In zo'n economie ging weinig geld om en waren de gezinnen groot. Alle arbeid hielp en trok niet weg. Bij vererving konden kinderen niet worden uitgekocht en kregen allemaal een gelijk deel van de grond, waardoor een enorme versnippering ontstond. Veel percelen kennen meerdere eigenaren. Net als in Japan was hier dus sprake van relatief dure grond en goedkope arbeid. De bedrijven specialiseerden zich dan ook in vollegrondsgroenteteelt en later ook in de intensieve veehouderij. Activiteiten met veel handwerk op kleine oppervlaktes. Weinig mechanisatie. Veel van de producten werden en worden nog steeds aan Duitse winkeliers en handelaren geleverd.

Dure grond dwingt ondernemers dus tot een intensief gebruik, met soms bijbehorende milieuproblemen. Voor individuele boeren maakt grond onderdeel uit van de kostprijs. Het gebruik van dure grond in laagwaardige producten is dus niet zo slim. Om die reden heeft biologische landbouw het in Nederland niet makkelijk gehad: je produceert dan minder kilo's en als je niet uitkijkt ook minder euros per ha en dan hou je de concurrentie op de grondmarkt niet vol. Biologische landbouw is bovenin de bergen van Oostenrijk of op de graanvlaktes van Polen dan ook economisch beter op zijn plaats dan in Midden-Limburg. Dat is overigens geen typisch agrarisch verschijnsel: je moet midden in Roermond of Rotterdam ook geen autogarage beginnen: dat kost teveel dure ruimte.

Maar op regionaal niveau mag je niet roepen dat de landbouw verdwijnt omdat de grondprijs te hoog is. De grondwaarde komt namelijk niet uit de lucht vallen, maar wordt bepaald door de landbouw. De eerste econoom die daar op wees was David Ricardo, Engels econoom rond 1800, degelijk opgeleid in joodse kringen in Amsterdam. Hij beredeneerde dat de kostprijs van graan niet hoog is omdat de grond duur is, maar dat de grond duur is vanwege de hoge opbrengst van graan. "Not corn is high as land is high, but land is high as corn is high" werd de gevleugelde kreet en politiek van groot belang omdat op dat moment Engeland in een discussie zat over het afschaffen van importbeperkingen op graan. Die Corn Laws sneuvelden op basis van de volgende redenering: als er veel vraag is naar graan zal er extra land in productie worden genomen die minder geschikt is dan de al in gebruik zijnde. Woeste gronden worden ontgonnen. Op die grond kun je nauwelijks winst maken, de grondwaarde is ongeveer nul, alle kosten gaan op aan de teelt (zoals heden ten dage achterin Argentinië of de Oekraïne). De marginale kostprijs van die (laatste) tonnen granen, met een zeer lage marginale grondwaarde, bepalen de marktprijs. Op goede gronden waar meer groeit, levert een kg tarwe dezelfde prijs op, maar is er dus een grotere opbrengst per ha. En dus kunnen boeren daar meer betalen voor de pacht of de aankoop van een hectare grond. Zo eigenen de (groot- )grondbezitters zich de 'rent' toe, de pacht als overwinst (het verschil tussen de marktprijs en de lokale, lagere marginale kostprijs).

Het mechanisme dat de rent zich vast kleeft aan de meest schaarse factor kennen we op veel plaatsen in de economie. Als er melkquota of mestrechten worden geïntroduceerd, zijn die rechten nog schaarser dan grond, en krijgen ze een aparte waarde. Omdat er midden in Rotterdam en Roermond veel verdiend kan worden met winkels of kantoren, is de grondprijs er hoog. Zichtlocaties langs de snelweg kosten wat meer dan een perceel achteraf want je kunt er wat extra verdienen met reclame en voor klanten ben je beter en dus goedkoper te vinden.

Dit betekent dus dat hoge grondprijzen aangeven dat de grond schaars is en er goed mee kan worden verdiend. Als ik ergens op bezoek kom, informeer ik ook meestal even naar de grondprijs en hoe die zich ontwikkelt. Hoge en stijgende prijzen zijn een goed teken. Individuele boeren klagen in zulke gesprekken overigens steevast over te hoge grondprijzen. Gelijk hebben ze, want vanuit hunzelf gezien is dat ook zo. Dat komt, zoals we op de etappe van gisteren ook zagen, omdat de grondgebonden landbouw lage marginale kosten per eenheid product heeft ten opzichte van hoge gemiddelde kosten. En dus hoge marginale opbrengsten. Met bestaande capaciteit aan arbeid en machines is er vaak ruimte voor wat extra productie om zo schaalvoordelen te realiseren. Maar daar is wel extra grond (en soms productierechten) voor nodig.

Boeren met goede resultaten die ook nog eens veel belasting betalen, kunnen relatief veel bieden voor een paar hectare extra grond. In oude gebouwen zijn ze zelden geïnteresseerd. Gevolg is dat de verkoopprijzen van boerderijen voornamelijk bepaald worden door de verkoopprijzen van de afzonderlijke activa (vooral grond en productierechten, die aan verschillende kopers kunnen worden verkocht). En het zijn de boeren met de hoogste marginale opbrengsten voor een extra hectare die daar het meest voor kunnen bieden. Die 10% van de boeren bepaalt de marktprijs, de andere 90% heeft lagere marginale opbrengsten (de verschillen tussen bedrijven in kosten en inkomens zijn enorm) en vindt de grond dus te duur. Gelijk hebben ze.

In andere delen van de economie wil men voor een goedlopend bedrijf vaak meer betalen dan de waarde van de afzonderlijke productiemiddelen en komt "asset-stripping" niet zo vaak voor. Dat verschil in waarde noemen we de goodwill: blijkbaar is er iets dat dit bedrijf, deze winkel uniek maakt. In de landbouw is het net andersom, er is "badwill": de totale waarde van de productiemiddelen op een boerderij ligt vaak hoger dan de inkomensgenererende waarde van de kleine bedrijven in onopgesplitste vorm. Vanaf de jaren vijftig is genoemd verschil tussen de 'going concern'- waarde of 'agrarische' waarde en de verkoopprijs van grondgebonden landbouwbedrijven alleen maar groter geworden. Meer dan vroeger leven boeren arm en sterven ze rijk – en is het vaak alleen maar mogelijk om boer te worden als je het bedrijf beneden de marktprijs van de familie kunt overnemen. Een winkel kun je met hulp van de bank nog wel kopen, een boerderij moet je deels krijgen.

Een tweede reden dat grond voor veel boeren in Nederland te duur is, komt omdat het ook een beleggingsproduct is. Wie landbouwgrond heeft die ooit een "rode" bestemming als stadsuitbreiding zou kunnen krijgen, maakt kans op een forse waardestijging. Die optie beïnvloedt de waarde en maakt grond niet alleen een (duur) productiemiddel voor een boer, maar ook een beleggingsobject voor de eigenaar. Dure grond zet aan tot intensief (en niet altijd even milieuvriendelijk) gebruik en maakt de bedrijfsvergroting lastig. Het is minder goed mogelijk om door schaalvergroting de kostprijs van de productie te verlagen voor een verbeterde concurrentiepositie en een deel van het rendement moet komen uit het beleggingsaspect. Boeren die dus vooral hun management willen inzetten om te boeren en niet om te beleggen in grond, wijken dan ook nog wel eens uit naar landen waar de grondprijs minder door andere sectoren wordt beïnvloed. Anderen kopen het liefst in de buurt van de stad. Ook bij andere bedrijven in de Nederlandse economie is onroerend-goedmanagement een belangrijk onderdeel van de bedrijfsvoering: veilingen, de NS, Schiphol en zelfs sommige universiteiten hebben een vastgoed bedrijf dat de grondwaarde exploiteert. Naar verluidt komen de winsten bij bedrijven als de NS en Schiphol ook niet meer uit het laten rijden van treinen of laten landen van vliegtuigen, maar uit slimme verhuur van ruimte aan winkels en beleggen in kantoorpanden op eigen terreinen.

Grond is dus net zo'n normaal product als aardbeien, auto's of huizen. De prijs hangt af van wat je er aan hebt, wat je er mee kunt verdienen. Die prijs zal dus stijgen als er meer met het bezit van grond te verdienen valt. Bijvoorbeeld omdat de innovatie toeneemt met nog weer grotere nieuwe machines, en de marginale kosten van een extra hectare productie dalen. Daarmee stijgen de marginale opbrengsten en dus de maximale prijs die je voor een extra hectare kunt bieden. Je kunt dan meer aan pacht (rent in het Engels en vandaar Ricardo's 'rent'-theorie) betalen, en dus ook als aankoopbedrag voor de grond; die grondwaarde is een veelvoud is van de pacht, die tot in eeuwigheid wordt afgekocht. En zo vloeit een deel van het geld dat verdiend wordt met innovatie naar de grondbezitters die er mee stoppen. Die kunnen een leuk huis voor de oude dag bouwen, en er soms een Volvo voor zetten.
De grondprijs bepaalt dus ook de structuur van de landbouw: als de grondprijs hoog is, kun je veel op een hectare verdienen en zijn de bedrijven in oppervlakte dus relatief klein (niet noodzakelijkerwijze in omzet of toegevoegde waarde). Bedrijven met grote oppervlaktes verdienen vaak weinig per hectare. In ontwikkelingslanden heeft dat al veel mensen tot het idee gebracht dat je -al of niet met geweld- door landhervorming het grootgrondbezit moet vervangen door kleine bedrijven. Niet de oorzaak maar het gevolg (de structuur) wordt dan aangepakt; dat zou nog wel gaan als grote en kleine boeren over dezelfde managementvaardigheden en toegang tot kapitaal zouden beschikken. Meestal is dat niet zo en loopt het op een ramp uit.

Voor beleggende boeren is het wel leuk om te weten dat In Nederland prijzen van woningen en van landbouwgrond opvallende samenhang vertonen. Als er veel geld is in de maatschappij omdat er goed wordt verdiend, ontstaat er extra vraag naar grond voor woningbouw, industrieterreinen, infrastructuur en zelfs natuur. Dan stijgen de prijzen. In zo'n krappere markt houden veel beleggende boeren hun grond het liefst nog even vast omdat de prijzen morgen wellicht weer hoger zijn dan vandaag. Boeren die voor goed geld worden uitgekocht voelen zich, ook fiscaal, vaak geroepen hun geld voor een deel elders weer in grond te investeren. En sinds we niet meer inpolderen neemt de hoeveelheid landbouwgrond dus af, zodat de prijs wel moet stijgen.

In West-Nederland kent iedereen in de agrarische sector wel een voorbeeld van iemand die niet een maar wel al twee keer is uitgekocht. Op die manier kun je ook in Nederland schaalgrootte realiseren. Dat is een van de weinig belichte motoren van de Nederlandse landbouw: de gelden die vanuit de stad via de projectontwikkelaars de landbouw instromen. Het is de vraag of dit mechanisme nog lang bestaat. De cijferende Planbureaus CPB, MNP en RPB hebben scenario’s voor 2040 doorgerekend en komen tot de conclusie dat in drie van de vier scenario’s er na 2020 geen noemenswaardige extra ruimte in Nederland meer nodig is voor bedrijfsterreinen en woningen. Er is dan een afnemende bevolkingsgroei en de beroepsbevolking wordt kleiner. Zeker buiten de Randstad. Alleen in een scenario met veel immigratie waarbij de bevolking nog met een paar miljoen toeneemt, zal de grondonttrekking fors doorzetten. Wie belang heeft bij blijvende hoge grondprijzen, moet dus voor immigratie kiezen, of hopen dat de welvaart erg toeneemt en iedereen een bungalow wil.

In een dicht bevolkt gebied als Nederland waar je in een dagje van het ene intercity station in Roermond naar een andere in Venlo loopt, wordt de prijs van een stuk grond dus niet alleen bepaald door wat je er als boer mee kunt verdienen. Ze wordt vooral bepaald door de ligging ervan, en met name of aan die ligging een specifieke bestemming is gekoppeld. Ligt een perceel volgens de Nieuwe kaart van Nederland in een toekomstig EHS- natuurgebied, dan is de prijs 44% lager dan gemiddeld: nog geen 25.000 euro. Gaat het daarentegen om een gebied met vestiging van glastuinbouw dan ligt de prijs 75% hoger. Dat percentage stijgt nog als het bovendien om een kleine verhandelde oppervlakte gaat (bijvoorbeeld 1 hectare), zoals vaak voorkomt in glastuinbouwgebieden, en er meerdere bedrijven geïnteresseerd zijn. Ligt het perceel ten slotte ook nog in een gebied waarvoor concrete plannen voor stedelijke bebouwing zijn ontworpen, dan verdubbelt de prijs tot minstens 200.000 euro per hectare en rond Rotterdam nog meer. Kortom, de grootste invloed op de grondprijs gaat uit van een geplande verstedelijking, gevolgd door een glastuinbouwbestemming. Een natuurbestemming heeft een negatieve invloed op de prijs.

Die verschillen in grondprijs tussen de verschillende bestemmingen zijn zo groot, dat de verstedelijking ook nooit zal worden gestopt doordat de landbouw zo goed draait. Het is ondenkbaar is dat een ander landbouwbeleid een waarde van landbouwgrond  zal genereren die op kan tegen biedprijzen voor infrastructuur, bedrijventerreinen of woongebieden. Als we willen dat Midden-Limburg niet wordt volgebouwd of dat het Groene Hart geen Los Angeles-karakter krijgt dan zal enige vorm van handhaafbare regelgeving rond de bestemming nodig zijn. Daar hebben we de Wet op de Ruimtelijke Ordening voor. Uit mijn woonkamer thuis kan ik zien dat die in het Groene Hart niet erg effectief is, zodat uiteindelijk nieuwe nationale parken nodig zullen zijn.

Ricardo's 'rent'-theorie over de hoogte van pacht- en grondprijzen geldt ook voor andere rechten waar de winst aan kan kleven, zoals melkquota of mestrechten. Veel landbouweconomische beschouwingen gaan over het inkomen van boeren, en het effect van beleid daarop. Vermogenseffecten worden ten onrechte vaak buiten beschouwing gelaten. Aan de geschiedenis van de melkquota zie je dat die effecten niet mis zijn. Toen die in de jaren tachtig van de vorige eeuw in Brussel werden bedacht en in de lidstaten werden uitgegeven hadden ze geen waarde. Maar in sommige landen (Nederland voorop) werden ze verhandelbaar gemaakt en door die simpele beslissing kregen quotumhouders/veehouders voor tonnen vermogen in handen: ze zouden hun quotum hebben kunnen verkopen (de opportunity cost) en waren daarmee ineens een stuk rijker. Boekhoudende economen noemen dat op zo'n moment geen inkomen of winst (wat het eigenlijk wel is). Maar ze rekenen wel voor dat boeren vermogender zijn geworden. Sommigen beëindigden hun bedrijf en maakten het quotum te gelde. Om in het buitenland opnieuw te investeren in een groter bedrijf, of om na jaren hard werken een bungalow met Volvo voor de oude dag aan te schaffen. Daarbij moesten ze in de regel wel afrekenen met de fiscus (hoewel er een paar naar het buitenland vertrokken als fiscaal vluchteling en er ook mooie fiscale constructies mogelijk zijn). Anderen kochten quota bij om hun bedrijf te vergroten en namen een lening bij de bank.
Nu de afbouw van de quota vrijwel voltooid is, gebeurt het omgekeerde. Al in 2006 en 2007 zag het gemiddelde melkveebedrijf de waarde van zijn quotum dalen met een half miljoen euro. Ook als je dat corrigeert voor minder te betalen belasting bij eventuele verkoop, is de netto vermogensdaling 350.000 euro. Dat is vele malen het jaarinkomen.
Er zijn bedrijfseconomen (en ik reken mezelf ook tot die school) die vinden dat we de vermogenskant van bedrijven te veel verwaarlozen in de jaarrekening en de rapportage van winst en inkomen. Die zijn voor de 'all inclusive' gedachte: alle veranderingen in het vermogen zou je moeten rapporteren in de winst- en verliesrekening als inkomen. Wel gespecificeerd, maar dan krijg je een evenwichtiger beeld. En wordt het duidelijker dat boeren meer hebben kunnen verdienen en verliezen in het activa-beheer, dan met hooien en melken.

Als belegger kun je overigens beter in vastgoed buiten de landbouw dan binnen de landbouw investeren, tenminste als je rendement wilt halen. Op een euro geïnvesteerd in de retail maak je een rendement dat boven de 20% ligt (althans in 2002- 2004 was dat zo) en ook in de verwerking en toeleverende industrie is het rendement vaak een getal met twee cijfers. In de land- en tuinbouw zelf is het op zijn best rond de nul, soms negatief. Ook dat wordt verklaard door Ricardo's rent-theorie: de hoge marginale opbrengsten bij hoge vaste kosten leiden tot een hoge waarde van het onroerend goed, er zit dus veel geld in de landbouw. Maar bedrijven zijn klein en verdienen door de hoge vaste en lage marginale kosten weinig omdat de structurele ontwikkeling achterblijft bij wat de techniek mogelijk maakt. Lage rendementen, en vandaar ook dat boeren veelal weinig schulden hebben: met eigen vermogen is het wel te financieren maar een bank of een investeerder steekt er meestal maar een beperkt bedrag in. Alleen als men weet dat het onroerend goed echt zijn waarde zal houden, en de ondernemer in staat is een goed rendement te halen, wil men een groter deel financieren. Bij de retail is het net andersom: omdat het zo goed rendeert, staan financiers in de rij om obligaties te kopen of leningen te verstrekken. Als je daar maar 6% rente op betaalt, en je rendement op het totale vermogen is 10% dan zul je liefst driekwart van het bedrijf met vreemd vermogen financieren. Je maakt daar 4% extra rendement op, zodat het rendement op je eigen vermogen 22% is. Hefboomwerking heet dat in het jargon.

Vaak leidt dit soort analyses bij boerenvakbonden tot een pleidooi voor betere prijzen van producten. Herverdelen van de winst in de keten dus. Men vindt de markt niet 'eerlijk'. Maar een markt is niet eerlijk of oneerlijk, de markt werkt nu een keer op deze manier en geeft zo signalen af dat investeerders (en dat zijn boeren ook) er beter aan doen hun geld elders te investeren. Althans die 90% die grond te duur vindt. Zolang ze dat niet in grote getale doen, en liever zelf grond kopen en daarmee de grondprijs hoog houden, zorgt dit er in ieder geval voor dat het gezinsbedrijf nog niet verdwijnt, want tegen deze rendement is er geen beursgenoteerde onderneming die een boerderij begint.

Afgelopen jaren heeft de Europese Unie het landbouwbeleid fors aangepast en de ondersteuning van prijzen van agrarische producten vervangen door toeslagrechten. Dat betekent dat de prijzen van melk en suiker dalen, en in plaats daarvan krijgen boeren een bedrag per ha op hun bankrekening gestort. Die rechten om die toeslag te ontvangen waren afgelopen jaren  verhandelbaar. En kregen dus een waarde, maar die waarde is relatief bescheiden: in 2007 lag die op twee, hooguit drie keer de jaarlijkse betaling. Je zou dat hoger verwachten, tenslotte is de rentestand niet zo hoog, dus aan een uitbetaling over 5 jaar kun je ook nog wel wat waarde toekennen. Veel boeren hadden ook hogere verwachtingen van de waarde. Met de theorie van Ricardo kun je wel verklaren waarom die waarde toch niet zo hoog was. Allereerst werd in de markt veel risico ingeprijsd: je kunt ook zonder toeslagrechten produceren en boeren waren bang dat er komende jaren drastische maatregelen genomen zouden worden de premies te beperken of anders aan boeren toe te delen, dus nemen ze niet al te veel jaren mee in de waardering.

Verder moet je om je geld te krijgen allerlei formulieren invullen en wordt je strenger gecontroleerd, met grotere boetes (zoals verval van toeslagpremies) of je je wel aan allerlei EU regels zoals de Vogelrichtlijn en Nitraatrichtlijn houdt (de zgn. cross compliance). Kortom de marginale opbrengsten zijn minder hoog dan je denkt en zijn op termijn risicovol. Een groot verschil met quota is dat de marginale opbrengsten per ha om nog een andere reden sterk verschillen: bij quota worden die bepaald door de 10% boeren met de hoogste marge die door hun management en bedrijfsopzet veel per kg melk of ha suiker kunnen verdienen.  Maar hoe hoog je marge per ha in de graanteelt ook is: het heeft geen enkele invloed op je uitkering van je toeslagrecht. Die blijft een vast bedrag per ha. Daar is dus geen 10% van de boeren die hele hoge prijzen betaalt, daar is iedereen bereid ongeveer hetzelfde bedrag te betalen.

Een ander verschil is dat er weinig boeren zijn die willen kopen. Allereerst hebben kopers zgn. bloot land nodig om het geld te kunnen incasseren. Bloot land ('nude land' zeggen de Engelsen) is de oppervlakte landbouwgrond waarop geen EU-toeslagrechten rusten, hoewel die daar wel voor in aanmerking komen. De verhandelbaarheid is maar beperkt  als vrijwel alle gronden worden benut om (maximaal) toeslagrechten te innen. Zo rustte in Frankijk al op 96% van de grond een toeslagrecht, omdat er in de uitgangsperiode bijna alleen gewassen werden geteeld waarop een toeslag is verkregen. Er is dus maar 4% “bloot land”. En slechte verhandelbaarheid is slecht voor de prijs.
Boeren die willen uitbreiden door grond te kopen, hebben daar geld voor nodig en waren niet geïnteresseerd in de toeslagrechten of sterker nog: verkopen hun huidige rechten om extra grond te kunnen kopen. De koper van toeslagrechten (ook als dat een boer is) weegt deze belegging af tegen twee alternatieven: nog meer grond kopen voor bedrijfsuitbreiding of staatsobligaties kopen (of sparen als je dat makkelijker vindt). Staatsobligaties leveren rendement op zonder dat je grond hoeft te hebben en je loopt geen risico's van afschaffing of extra cross compliance eisen of controles. Natuurlijk dalen de prijzen van de toeslagrechten ook weer niet naar nul: dan treden kopers toe die nog wel bloot landen hebben en het risico willen lopen. Dat betekent dus dat de markt ook aangeeft hoe betrouwbaar we denken dat Brussel en Den Haag zijn in het ongemoeid laten van de toeslagen.

Hoewel voor een econoom de markt voor grond niet veel anders is dan die voor auto's, ligt dat politiek wel anders. Er gaan grote bedragen in om en grondbezitters profiteren van het opkopen van grond voor de bouw of van premies die voor boeren zijn bedoeld. In socialistische kring is in het verleden dan ook wel gepleit voor de nationalisatie van grond, maar dat kun je dan met evenveel reden wel met de woningbouw doen. En dan zet je de signaalwerking van de markt buiten spel, met alle nadelen voor de welvaart van dien. Het is er dan ook nooit van gekomen.

In het verleden is er door de overheid wel veel ingegrepen in de pachtmarkt. Pacht is een contract waardoor je geen eigenaar van de grond wordt (en dus niet van het beleggingsrendement profiteert), maar wel de grond kunt gebruiken. In vroeger tijden was de lokale landheer / grondbezitter vaak oppermachtig en de pachter minder geschoold en erg afhankelijk. Dat kon tot misbruik leiden. En als een pachter niet langere tijd over de grond kan beschikken is het ook erg risicovol om in een kavelpad of drainage te investeren: hij kan er morgen weer afgejaagd worden en zou dan zijn investering kwijt zijn. Allemaal redenen om de pacht, net als de huur van woningen, sterk met wetten aan regels te binden. Daarbij werd ook de prijs gereguleerd, zodat de stijging van de prijzen van producten bij de pachtende boer en niet bij de grondbezitter terecht zou komen. Maar ingrijpen in de markt kan niet zonder gevolgen blijven. Door een sterke prijsregulering van die pacht, liep het areaal terug. Verpachters hadden bij het beëindigen van het contract een sterke prikkel geen nieuwe pachter te zoeken maar het verschil tussen de waarde in verpachte staat en de waarde vrij van pacht, te incasseren. Grond met een pachtcontract was minder waard dan vrije grond zonder pachtcontract, waar je als eigenaar zelf kon telen en van prijsstijgingen kon profiteren.

Sommige grote verpachters (zoals vezekeringsmaatschappijen, de zogenaamde institutionele beleggers) halen daaruit een deel van hun rendement. Dit was uiteindelijk aanleiding de pachtprijs meer te koppelen aan de grondprijs. Nieuwe pachtvormen (zoals kortlopende teeltpacht) zijn geïntroduceerd om de specialisatie en schaalvergroting van boeren te ondersteunen. Sommige boeren hebben geen behoefte aan het beleggingsaspect van grondbezit en willen hun bedrijfsvergroting via pacht als financieringsinstrument regelen. Anderen zijn specialist in bepaalde teelten zoals bloembollen, spruitkool of aardappelen, die niet elk jaar op hetzelfde perceel geteeld kunnen worden. Zij willen graag een toegesneden contractvorm voor een éénjarige pacht van een collega-ondernemer die wel goede grond bezit voor die teelt, maar er geen tijd, machines of knowhow voor heeft. In dit soort situaties is de pachter helemaal niet meer de afhankelijke underdog die beeft en siddert voor de pachtheer. Hij is een geschoolde ondernemer die weet wat voor contract hij tekent, en die de keuze heeft tussen verschillende aanbieders.

Intussen hebben we de bossen op de Duitse grens achter ons gelaten. Vanuit de natuur naderen we langzamerhand de stad Venlo, ik kijk uit naar mijn biertje op een terras. Dat lijkt me wel verdiend na 30 kilometer wandelen. We passeren Tegelen, waarover morgen meer, en naderen de stad die zich graag als Europees distributiecentrum presenteert. Venlo is al eeuwenlang een internationaal verkeers- en handelsknooppunt. De stad kwam tot bloei toen aan het eind van de Middeleeuwen het transport over water het begon te winnen van het transport over land. Venlo werd een overslaghaven en marktplaats voor massagoederen. En dat brengt ons aan het eind van deze etappe bij de Pruisische grootgrondbezitter en econoom Johann Heinrich von Thünen, die als een van de eersten beredeneerde dat je voor de waardebepaling niet naar gemiddelde maar naar de marginale kosten en opbrengsten moet kijken. Op basis daarvan beredeneerde hij in 1826 dat grond dicht bij de stad, met lage transportkosten naar de markt, duurder is en voor hoogrenderende activiteiten wordt gebruikt, terwijl extensief grondgebruik te vinden is in de periferie. Producten met hoge transportkosten relatief tot hun hoge waarde (bijvoorbeeld versproducten waarvan veel verloren gaat -of althans ging- bij transport over grote afstand) kun je het beter dichter bij de stad produceren dan producten van lage waarde met lage transportkosten. Aan de grond dicht bij de stad (of beter: dicht bij de markt) kleeft dus een "rent" als gevolg van de locatie. Daarmee ligt de grondprijs er hoger en dat dwingt dus boeren tot het telen van die hoogwaardige gewassen. Zou je dat gewas op grotere afstand van de markt gaan telen, dan tellen de transportkosten zo hard door, dat het verlieslatend wordt, andere gewassen worden profijtelijker. En zo vindt elke activiteit zijn juiste plek. Groente en zuivel in een ring rond de stad, extensief gehouden vleesvee (dat vroeger op eigen kracht naar de stad liep en daar in de buurt nog even werd afgemest) vind je op grote afstand. En in de ring daarbuiten resteerden in Von Thunens tijdperk de woeste gronden. Geen wonder dat je natuurgebieden altijd ver buiten de stad vindt.

Ondanks dat in onze tijd de transportkosten dalen, is het locatie-model van Von Thunen nog altijd springlevend. Zo verdwijnt op dit moment de suikerbietenteelt in het oosten van Oost-Duitsland, waar Von Thunen zijn landgoed exploiteerde. NordZucker heeft na de Wende een grote nieuwe fabriek bij Magdeburg (min of meer op de oude grens tussen Oost- en West Duitsland) neergezet in het centrum van de bietenteelt. Nu de prijzen en de productie dalen, gaan de transportkosten over 250 km autobahn zo sterk doortellen dat de buitenste productiering afvalt. Maar ook buiten de landbouw geldt het model. Loop door de Kalverstraat of de Lijnbaan en je ziet geen koffietentjes of cafetarias. De dure winkels zitten in de hoofdstraat, de broodjeszaak en de kunstgalerie een eindje er vanaf. Net zoals er geen autoshowrooms en grote meubelwinkels midden in Roermond en Rotterdam zitten: die grond is te duur en ze zijn naar de rand van de stad verdreven.

Een paar jaar geleden  dacht ik een uitzondering op Von Thunens model gevonden te hebben. Op de Hongaarse poesta liggen de schapen- en paardenweides met matige grond vaak om de dorpjes, de akkerbouw op afstand. Dat is onlogisch. Maar toen bleek in een museum dat Hongaren historisch als herders worden afgebeeld. Vroeger bracht de volimineuse wol meer op dan de extensieve granen. Dus de dorpen ontwikkelden zich op de poesta, midden op de gemeenschappelijke weide, met de laagrenderende akkerbouw op afstand. Het model klopte ook toen al. We naderen het terras, met verse aardbeien uit de ring rond de stad, en het gerstenat van verder weg.